Acheter à deux quand l'un des partenaires perçoit l'AAH

Déconjugalisation : ce que prévoit la loi de 2022

L'article 10 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 a supprimé la prise en compte des revenus du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin. La réforme s'applique depuis le 1er octobre 2023, avec un premier versement recalculé début novembre.

Faut-il réclamer le nouveau mode de calcul ?

Aucune option n'est à cocher. La Caf ou la MSA compare les deux méthodes et retient la plus favorable. L'ancien calcul conjugalisé reste appliqué tant qu'il avantage l'allocataire ; dès que le calcul individuel devient meilleur, il s'impose définitivement.

Près de 80 000 nouveaux allocataires potentiels

Selon la Caf, sur 120 000 personnes handicapées vivant en couple, environ 80 000 étaient privées d'AAH à cause des revenus de leur partenaire. Elles pouvaient devenir allocataires, ce qui change la composition des ressources présentées ensuite à un établissement prêteur.

Plafonds de ressources retenus pour 2026

Pour une demande déposée en 2026, la caisse examine les revenus de 2024. Le plafond annuel atteint 12 499 € pour une personne sans enfant, contre 22 623 € dans l'ancien calcul de couple. Chaque enfant à charge ajoute 6 249,54 € au seuil.

Comment une banque lit-elle l'allocation ?

La FAQ de la convention AERAS précise que l'AAH n'est pas assimilée à un revenu : chaque prêteur décide au cas par cas. Une rente d'invalidité est, elle, retenue comme un salaire. Notre dossier financer un achat immobilier avec un handicap approfondit ce point.

Durée d'attribution et stabilité perçue

Dès 80 % d'incapacité, l'AAH est accordée pour 1 à 10 ans, voire à vie. Entre 50 et 79 %, c'est 1 à 2 ans, ou 5 ans si le handicap ne peut évoluer favorablement : peu, face à un prêt de vingt ans.

Taux d'effort de 35 % et durée plafonnée

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du HCSF limite le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans, plus 2 ans de différé possible. Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, surtout pour une résidence principale.

Un PTZ sans condition de primo-accession

Le prêt à taux zéro exige normalement de ne pas avoir possédé sa résidence principale depuis 2 ans. Cette condition tombe lorsqu'un emprunteur ou un occupant perçoit l'AAH. Le guide PTZ et situation de handicap présente les zones et quotités.

Revenus du foyer examinés pour le PTZ

Contrairement à l'AAH, le PTZ regarde le revenu fiscal de référence des occupants. Pour deux personnes, le plafond s'élève à 73 500 € en zone A, 51 750 € en B1, 47 250 € en B2 et 42 750 € en zone C.

Loi Lemoine : assurer chaque partenaire

Aucun questionnaire de santé n'est exigé si la part assurée reste sous 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant les 60 ans de l'assuré. Au-delà, la convention AERAS s'applique ; voir assurance de prêt et AERAS avec l'AAH.

Répartir les quotités entre les deux emprunteurs

Le couple choisit la part du capital couverte par chaque assuré. Aucune répartition n'est idéale en soi : tout dépend des revenus que chacun apporte au remboursement et du risque que le foyer accepte de garder.

Zones d'ombre à éclaircir avec la Caf

Aucune page officielle consultée ne détaille l'effet de la déconjugalisation sur la prime d'activité, les aides au logement ou le RSA du conjoint. Avant d'emprunter, interrogez la caisse et testez votre budget avec une simulation de budget avec l'AAH.

Organismes utiles pour un achat à deux

• Caf : Calcule l'AAH déconjugalisée, verse l'allocation et doit être informée de tout changement de situation du bénéficiaire.
• MDPH : Reçoit la demande d'AAH et transmet le dossier à la CDAPH, qui fixe le taux d'incapacité et la durée.
• Commission de médiation AERAS : Peut être saisie après un refus d'assurance emprunteur lié à l'état de santé de l'un des partenaires.
• Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : Fixe la norme de taux d'effort maximal et la durée maximale des crédits immobiliers accordés aux ménages.
• ANIL : Réseau national d'information sur le logement qui décrit le prêt d'accession sociale et ses plafonds de ressources.

Monter un dossier de prêt à deux avec l'AAH

1. Vérifier sur l'espace Caf le montant d'AAH réellement versé depuis la déconjugalisation et conserver les dernières attestations de paiement.
2. Rassembler la notification de la CDAPH indiquant le taux d'incapacité et la durée d'attribution de l'allocation.
3. Calculer le taux d'effort du couple avec puis sans l'AAH, pour mesurer la marge si le prêteur ne la retient pas.
4. Contrôler l'éligibilité au PTZ selon la zone du logement et le revenu fiscal de référence des deux occupants.
5. Demander plusieurs propositions d'assurance emprunteur en vérifiant si la loi Lemoine dispense de questionnaire de santé.
6. Comparer les offres sur le TAEG, qui doit rester sous le taux d'usure du trimestre en cours.

Repères chiffrés pour un couple emprunteur en 2026

Pièces demandées au couple par la banque

• Notification de décision de la CDAPH
• Attestations de paiement de l'AAH délivrées par la Caf
• Deux derniers avis d'imposition de chaque partenaire
• Trois derniers relevés de compte bancaire
• Bulletins de salaire du partenaire en activité
• Compromis de vente ou descriptif du bien
• Justificatif de domicile actuel

Faux pas fréquents des couples concernés

• Supposer que la banque comptera forcément l'AAH comme un salaire, alors que la convention AERAS laisse chaque prêteur libre de sa décision.
• Oublier que la durée d'attribution de l'AAH, parfois limitée à un ou deux ans, peut être examinée par le prêteur.
• Confondre les ressources retenues pour l'AAH, purement personnelles, avec celles du PTZ, qui additionnent les revenus de tous les occupants.
• Fixer les quotités d'assurance sans mesurer ce que deviendrait le remboursement si l'un des partenaires décédait ou cessait de travailler.
• Ne pas signaler à la Caf une mise en couple ou une séparation, alors que tout changement de situation doit être déclaré.

Pour comparer les autres solutions de financement d'un logement, consultez aussi le guide des prêts immobiliers adaptés au handicap sur credithandicape.com.

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